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          民法典下房產稅“交付”標準的問題
         發布時間:2020/10/30    來源:   閱讀次數:4183
         

        一、《民法典》中房產是不可以“交付”的

        1、動產的物權才以“交付”為標準。

        民法典》:

        “第二百二十四條動產物權的設立和轉讓,自交付時發生效力,但是法律另有規定的除外?!?

        2、不動產的物權以“登記”為標準。

        民法典》:

        “第二百零九條不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但是法律另有規定的除外?!?

        二、前面我們分析《民法典》下房產稅納稅人的判斷結論:

        1、進行登記、有權屬證書的,屬于房產稅條例規定的“產權所有人”,是納稅人。

        2、房產沒有登記、沒有權屬證書,屬于房產稅條例規定的“產權未確定”,應該由使用人繳納。

        三、房產稅“交付”標準存在的問題。

        1、具體規定

        國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》(國稅發〔2003〕89號)第二條第一項:

        “(一)購置新建商品房,自房屋交付使用之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅?!?

        2、出現的問題

        按照以上規定,如果購置新建商品房已經登記、有權屬證書,但沒有“交付”,就不需要繳房產稅。

        這有可能被納稅人用于避稅。

        四、“交付”標準出現問題的根源分析

        1、國稅發〔2003〕89號文件的違法規定

        “一、關于房地產開發企業開發的商品房征免房產稅問題

        鑒于房地產開發企業開發的商品房在出售前,對房地產開發企業而言是一種產品,因此,對房地產開發企業建造的商品房,在售出前,不征收房產稅;但對售出前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅?!?

        2、根源分析

        房產稅納稅人是按照“登記”和“權屬證書”來確定:

        已登記、有權屬證書,產權人是納稅人。

        未登記、無權屬證書,使用人是納稅人。

        國稅發〔2003〕89號給出的理由是,“商品房在出售前,對房地產開發企業而言是一種產品”

        由此判斷:“在售出前,不征收房產稅”。

        這個判斷與房產稅條例的規定抵觸。

        3、房產稅條例第五條第五項(“下列房產免納房產稅:”):“五、經財政部批準免稅的其他房產?!?

        國稅發〔2003〕89號文件,應該不是財政部的規定。

        五、國稅發〔2003〕89號的另一項不嚴謹規定

        國稅發〔2003〕89號第二條第三項:

        “(三)出租、出借房產,自交付出租、出借房產之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅?!?

        如果出租房產已經登記、有權屬證書,則在出租前就應該繳納房產稅。

        只是從出租開始,按照租金計征而已。

        顯然,這里,“交付出租”,才征收房產稅的規定是不嚴謹的。

        六、結論

        房產的“交付”標準,與《物權法》抵觸。

        由于房產稅不是以“交付”為判斷標準,而是以是否登記、是否有權屬證書為標準。

        以“交付”作為判斷標準的政策規定,就可能出現很多漏洞。

        因此,房產稅的“交付”標準,是一個有瑕疵的標準。

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